I första delen av serien beskrev jag varför vi behöver bygga bort bostadsbristen. I andra delen tog jag upp hur långa pendlingstider påverkar hälsan. I tredje delen av serien tog jag upp hur också god tillgänglighet till olika typer av grönområden kan bidra till en bättre hälsa. I den fjärde delen av serien tog jag upp hur vi kan planera staden så att vi väger samman olika intressen med ett kraftigt ökat byggande. I den här delen ska jag diskutera en underdiskuterad markreserv, som om vi utnyttjar skulle kunna ge stora mängder byggklar mark på kort tid.
Under våren 2015 publicerade Paradiso Arkitekter en rapport om vad de kallar “Mellanstaden”. Där tar de upp det stora utrymme i exempelvis Stockholm som består av småhusområden, eller vad som brukar kallas “villamattor”. Stora områden sprinklade med småhus. Enligt Mellanstaden består 72% av ett utsnitt av “centrala Storstockholm” (Stockholms kommun med närmaste närförorter) av småhusområden.
Mellanstaden föreslår att ge byggrätter för nya hus på vissa villatomter, inom vissa gränser. Till exempel har de ett förslag på hur villatomter längs med (mig närbelägna) Sörgårdsvägen i Spånga kunde kompletteras med nya hus längs med gatan, för att därför skapa ett nytt gaturum som annars inte finns i den här typen av förorter. Även bloggen Urbanisera har tagit upp frågan om att öppna för ny bebyggelse i dagens villaområden, genom vad som där kallas “Evolutionsmetoden”, att sätta ramar för och ge möjlighet till en organisk förändring av områdena.
Inte bara fler bostäder
Det finns flera skäl till att stadens villaområden borde tas i anspråk av flerfamiljshus:
Dels är det en underutnyttjad markresurs. Om hela Mellanstadens förslag skulle bli verklighet skulle 160 000 nya invånare få plats i staden, utan att någon mark som inte redan är exploaterad tas i anspråk. Och då innebär Mellanstadens förslag en ganska modest reexploatering.
Dels innebär villaområdenas låga invånarantal per markenhet att de blir barriärer mellan tätare områden. Det är svårt och relativt dyrt att dra kollektivtrafik mellan olika regionala centrum, just eftersom det breder ut sig stora men otäta villaområden däremellan. Det innebär också att även om det finns kollektivtrafik så gör villamattorna att det blir längre resor för alla. Den som inte själv bor i ett villaområde har mycket sällan anledning att ta sig dit. Det finns få arbetsplatser och litet utbud av service, nöjen med mera. Detta ligger normalt i centrumområden med flerfamiljshus (även om undantag finns). Villaområden är därför något man måste åka förbi för att ta sig mellan exempelvis en förort och innerstaden, eller mellan två förorter.
Istället finns en möjlighet att påbörja en omvandling av villaområdena till levande områden där fler bor, där fler arbetsplatser finns och där det finns ett större utbud av service. Det skulle, förutom att tillföra en stor mängd nya bostäder, även innebär att omkringliggande områden får närmare till arbetsplatser, affärer med mera. Det ger också möjlighet till en starkare kollektivtrafik på tvären eller på andra sträckor än dagens tunnelbana/pendeltåg.
Planlägg villaområdena
Min tanke är att ta idén och koppla den till tanken om en stor övergripande planering (som jag diskuterade i förra delen) som tar fasta på var det kan byggas. På samma sätt skulle man kunna planlägga ett helt villaområde, genom att över befintliga hus rita ut var nya hus kan ligga, var eventuella nya gator ska gå med mera. Precis som jag diskuterade i den tidigare delen i serien kan man diskutera detaljnivån. Antingen ritas faktiska hus ut och så är det (delar av) de husen som kan byggas, inget annat. Eller så sätter man bara upp regler att den som bygger på sin tomt ska bygga så att det går att bygga ihop med framtida byggnader på granntomterna, enligt ett givet mönster. Det finns ett regleringsspektrum som säkert är både intressant och avgörande, men som jag inte vill gå in på i detalj här. Det viktiga är att det inte blir en ny sådd solitärer som inte har något samspel med varandra. Det tycker jag är en nackdel i Mellanstadens förslag, där Evolutionsmetoden snarare ger en process som landar i ett mer stadsliknande resultat.
En sådan här omdaning innebär inte att alla befintliga småhus behöver rivas med en gång, utan poängen är tvärtom att öppna möjligheten för den som vill att bygga nytt hus på tomten, utan att någon tvingas. Antingen, om det får plats, vid sidan av befintligt hus, eller genom att riva befintligt hus och bygga nytt. I vissa, viktigare, områden kan man tänka sig en reglering i stil med att när ett befintligt hus rivs så får bara den nya strukturen ersätta. I andra områden kan det vara fritt att även bygga nya småhus, det beror lite på vilket område vi pratar om.
Även om det som planeras “ovanpå” befintlig struktur är slutna kvarter – vilket det i min personliga mening bör vara i mer centrala villaområdens lägen – så är det fina med en sådan planering att det kan ske pö om pö. Om bara en villaägare bestämmer sig för att exploatera marken så byggs den del av huset som får plats på den tomten, kanske en eller några portuppgångar av huset, en gavel eller en kortsida.
Privat förnyelse i olika storlekar
För de boende i ett villaområde kan det förstås uppfattas som en ovälkommen förändring att det börjar byggas nya hus i området. Å andra sidan innebär det ju också fördelar i att värdet på fastigheten lär stiga. Från att ha varit intressant bara för den som söker sig ett hus att bo i är fastigheten nu också intressant även för byggherrar som på marken kan göra en relativt kraftfull exploatering.
Det öppnar också för fler aktörer än de stora byggjättarna. Till att börja med öppnar det för att, som Mellanstaden spekulerar i och också ger förslag på politiska incitament för, nuvarande villaägare går ihop i byggemenskaper och bygger nya hus på sina fastigheter som de sedan antingen säljer av eller blir hyresvärd för. Men eftersom det blir små tomter med ofta små hus på varje del, och dessutom med korta och smidiga byggprocesser, så öppnar det också för mindre byggherrar. Markpriserna blir inte väldigt låga men inte heller väldigt höga. Markpriset i Norra Djurgårdsstaden anges av ett byggföretags vd till 20-30 000 per kvadrat. I skrivande stund ligger flera villor med tomt i bra områden i Bromma ute för hälften av det priset, eller mindre, räknat på hela tomten.
Kommunalt engagemang
Det kommer finnas ett privat omvandlingstryck i många områden. De mest centrala områdena, till exempel östra delarna av Bromma, och delar i närheten av befintlig kollektivtrafik (eller på platser där ny kapacitetsstark kollektivtrafik planeras) kommer få ett naturligt starkt omvandlingstryck genom att det finns pengar att tjäna både för tomtägarna och för byggherrarna.
Det finns dock flera anledningar till att även kommunen behöver vara inblandad. Dels finns det stora poänger med att allmännyttan finns representerad även i dessa “nya” bostadsområden, med kommunala hyresrätter. Dels kan det finnas tomter som i planen ska bli park eller andra gemensamma ytor, och de lär ingen privat aktör köpa. Där kommer sannolikt kommunen behöva gå in och köpa upp tomterna. Dels kan det i vissa områden behövas att någon tar första steget, och då kan kommunen vara en sådan aktör.
Mellanstaden pekar på att det fram till 2010 fanns en lag om kommunal förhandsrätt till tomtköp, som skulle behöva återupplivas med vissa justeringar. Jag känner inte till den tillräckligt för att veta om det är rätt väg att gå, men jag kan tänka mig att det är ett bra komplement. Om inte annat misstänker jag att det finns många goda skäl, kanske även juridiska, till att kommunen inte ska beblanda sig i vanliga budgivningar.
En annan möjlighet, till exempel i områden där någon storskalig exploatering inte bedöms stå för dörren, skulle kunna vara att gå ut brett i ett visst område och erbjuda alla eller vissa utvalda tomtägare att kommunen köper loss tomten till ett givet pris, med ett avtal om att de boende kan få bo kvar i X år. X år skulle också kunna vara tills de befintliga ägarna dör. På så sätt ger man ett gentilt erbjudande till till exempel äldre som inte har någon lust att flytta från sitt hus, till barnfamiljer som inte vill upprota barnen just nu eller liknande, men där kommunen samtidigt vet att man över tid kommer få tillgång till marken.
Oavsett hur det praktiskt går tillväga, så måste villaområdesmarken upp i debatten. Det är en markresurs som det inte går att blunda för om målet är att bygga en tät, sammanhållen och levande stad.
I nästa del ska jag diskutera vilka fördelar som skulle kunna komma av ett sammanhållet politiskt ansvar för bostadsfrågorna.